Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Постинг
05.03 16:56 - Как да инвестираме в недвижими имоти и как да ги управляваме успешно?
Автор: bozhilovi Категория: Бизнес   
Прочетен: 491 Коментари: 0 Гласове:
3

Последна промяна: 29.03 10:05

Постингът е бил сред най-популярни в категория в Blog.bg
 image

Инвестицията в недвижимо имущество е често срещана практика от края на 90-те години на миналия век. Хората, които съумяха да излязат, като печеливши от кризата и инфлацията в предходните години, започнаха да търсят подходящи имоти с цел инвестиция и съответна печалба от тях.

През 2020 година виждаме вълна от новозадаваща се криза в световен мащаб така също и на родна земя, която по един или друг начин ще засегне доста сериозно бизнеса с недвижими имоти. През последните години в него се говори за изкуствено създаден балон, който всички очакват да се спука, както се случи и през недалечната 2008 година. Финансовата криза отново се отрази пагубно за недвижимите имоти в цял свят, а в България последствията се видяха малко по-късно, през 2009 година.

Какво означава „изкуствено създаден балон“?

image

В последните години   търсенето в този бранш се повиши значително - основно в големите градове като София, Пловдив, Варна и от части в Бургас. В тази насока новото строителство се повиши неколкократно, съответно и инвестициите в него.

Това създаде предпоставка за завишаване на цените и намаляване качеството на самото строителство. Този процес на прекомерно завишаване на цените спрямо стандарта в дадения регион или страна, се нарича ,,финансов балон‘‘ или ,,спекулативна мания‘‘.

За да се предпазим от това, ще разгледаме в по-долните редове как да инвестираме в имоти и как  да се предпазим от тези ,,балони‘‘, за които се говори толкова много. 

Инвестиция в недвижим имот: дългосрочна и краткосрочна. Каква е разликата? 



Когато говорим за инвестиция в недвижим имот, има разлика каква е основната цел на инвеститора и дали търси дългосрочна  или краткосрочна такава. Нека ги разгледаме по отделно:

Краткосрочна - Когато дадената инвестиция на недвижим имот е с цел препродажба с най-голяма печалба в най-кратко време, може да я обобщим като краткосрочна. Типичен пример за такава е закупуване недвижим имот „на зелено“. Това е инвестиране в даден проект на строител по избор на инвеститора с цел препродаване при въвеждане в експлоатация (Акт 16). В доста случаи строителят е и инвеститор, който търси съмишленици, които да инвестират в неговия проект и да генерират по-големи печалби. Тук става въпрос ексклузивно за новото строителство и за инвестиране на вече съществуващ капитал, без намеса на банкови институции. Подобни инвестиции звучат доста примамливи за хората с възможности, но прекомерно многото навъдили се ,,строители‘‘ и редицата недовършени строежи, накараха инвеститорите  да са доста предпазливи в тази насока. Естествено има и доста качествени такива, които са доказали себе си като строители, но цените са по-високи спрямо кв.м. и съответно печалбите по-ниски.

Дългосрочна - тук става въпрос за инвестиране в бъдещето. Типичен пример за такава инвестиция е закупуването на имот с цел отдаване под наем. Тук инвеститора цели да взима определен наем за дълъг период от време(обикновено 15-20 години), с който си осигурява допълнителен доход. Тук вече се търсят имоти, които са влезли в експлоатация и могат да се използват банковите услуги като ипотечен кредит, което го прави по-разпространеното инвестиране. Разбира се, закупуването на имот в строеж е възможно да се ползва финансова инжекция, която е кредита от определената банка, но условията са доста по-различни и основно се използва за жилища, които имат издаден АКТ 16.

Съвети при търсенето на имоти с цел инвестиция

Нека разгледаме няколко фактора, които са определящи при закупуването на имот с цел инвестиция, а и като цяло за закупуване на недвижимо имущество:
image

 1.Цена

 

Най-същественият фактор при закупуване на даден имот, разбира се е цената. Как се образува тя? В нашата страна, а и не само, е прието да бъде определяна спрямо квадратурата на даденото жилище. Цената на квадратурата се определя от по-долните фактори, чрез които можем да сравним един имот с друг.

2.Локация 

Това може би е едно от най-важните неща след ценовия фактор, които трябва да бъдат взети под внимание, щом става въпрос за инвестиционен имот. Локацията в повечето пъти определя самото търсене. Колкото по-облагороден е района на самото жилище, толкова повече хора ще искат да живеят там и съответно да го наемат/купят.

3.Вид строителство

Какво трябва да се има предвид при различния тип строителство, използвано през годините? Разбира се, тухлената конструкция в новото строителство е предпочитано пред така нареченото „старо строителство“ (ЕПК/Панел). 
image

обаче и няколко основни разлики при новото и старото строителство. За никой не е тайна, че колкото и добре да изглеждат новите сгради и съоръжения, са натоварени с доста голям процент общи части и съответно по-малко вътрешно пространство. Разбира се, не се отнася за всички нови сгради и съоръжения, но когато говорим за инвестиционни такива, търсим основно цена и локация. Не ме разбирайте погрешно, инвестирането в ново строителство е препоръчително, но тук се опитваме да бъдем обективни.

Когато говорим за старо строителство се има предвид Соц изпълненията от типа „ЕдроПлощен Кофраж  и Панел“. Очевидните недостатъци като канализацията, течащите покриви и фактът, че можеш да чуеш съседите през 2-3 етажа си е ,,Deal breaker’’ за по-голям процент от инвеститорите. Има обаче и друга гледна точка, ЕПК строителството има най-дългия срок на експлоатация (над 100 години) и е най-устойчив при земетръс, колкото и странно да звучи за 16 етажни сгради. Панелът, от своя страна, не може да се похвали с това, но когато става въпрос за цена/кв.м., той определено е победител.

Когато решим да закупим панел, ние наистина купуваме всеки сантиметър, описан в застроената площ. В повечето случаи, когато купим двустаен апартамент панелно строителство, е все едно си купим малък тристаен в нова сграда.

4.Вътрешно състояние

Състоянието, в което купуваме даден имот, също е доста определящо за самата му цена. Разбира се, локацията и типа строителство, са основно нещо при инвестирането в недвижим имот, затова вътрешното състояние, често е подценявано. Когато търсим жилище, което след това да отдаваме под наем, вътрешното състояние е от основно значение. Ако за пръв или втори път ще инвестирате с цел отдаване под наем, по-добре търсете вече обзаведен апартамент, в добро вътрешно състояние. В противен случай може да влезете в една доста неприятна ситуация, като например да купите по-евтино жилище и да решите да го ремонтирате, но в процеса на ремонт разберете, че нещата са доста по-сложи и нямате нужния опит. Ще ви отнеме доста време и нерви, за да постигнете желания резултат, който не винаги удовлетворява съответния наемател.
image 

5.Населено място

Разбира се, когато говорим за инвестиция в имоти, трябва да се насочим към най-развитите градове на територията на страната. При идея за отдаване под наем, градовете с най-много действащи университети, със сигурност имат предимство. Също така и работната среда, която осигурява даденото населено място, е приоритет при закупуването на даденото жилище. По родното черноморие - Варна, Бургас и околността, се забелязва тенденция за закупуване на ваканционни имоти. Инвестирането в проект „на зелено“, който отговаря на тези критерии, също би могъл да бъде печеливш при препродажба на външни инвеститори като руснаци, англичани и др.

Всички тези точки са част от алгоритъм, който определя кои имоти са доходоносна инвестиция и кои са не само губене на време и нерви, но и носят съответните загуби.

Книги от типа  „Богатият наемател“  са перфектно четиво за хора, занимаващи се основно с инвестиции в недвижимите имоти. Четенето и информирането в тази насока ще ви помогне да прилагате гореизброените фактори, в един цялостен алгоритъм при закупуването на имот. Трябва да имате предвид едно - 90% от хората взимат решения основани на емоция. НЕ БЪДЕТЕ ЕДИН ОТ ТЯХ!!!


Дигитализация. Как това ни помага с управлението на недвижимите имоти? 

image

В този нов свят на виртуални възможности е добре да поговорим как те се отразяват в сферата на недвижимите имоти и по-важно, как можем да разрешаваме проблемите си само с няколко клика?
Последната по-голяма иновация в България и в чужбина, е дигиталния портфейл. Това е крачка към бъдещето във всеки един аспект на живота ни, както и в управлението на недвижимите имоти. Плащането на битови сметки, бързи преводи без удръжки и следенето на потребление на вашите имоти, е само част от предимствата при използването на дигитални портфейли.

Имот под наем

Тук има няколко основни казуса, които е необходимо да разрешим, за да имаме най-добър доход от нашата инвестиция. Дългосрочната заетост е приоритет номер едно за всеки наемодател, който  вече е инвестирал в недвижим имот и  иска сигурни доходи. Намирането на такъв обаче не винаги става лесно. Горепосочените фактори, при закупуването на такъв имот, играят основна роля при наемането на вашето жилище.

Методите за намиране на наемател са най-вече посредством онлайн обяви като частно лице или посредством агенция. Агенциите използват също онлайн платформи, но в много по-големи мащаби и разполагат съответно с повече потенциални наематели. След като вече е нает имота, идва по-заплетената част, като следенето на плащанията, битовите сметки и местните данъци. По-голямата част от инвеститорите имат повече от един или два имота, дадени под наем (някои стигат и до над 20 имота), което прави следенето доста трудоемко.

Продажба на имот

Представете си, че наближавате сделка, решили сте да продавате даден имот. Само с няколко клика вече сте платили всички местни данъци и такси. Това наистина ще ви е доста удобно и ще ви спести един следобед в разправии по гишета.

Искам да подчертая, че не всички нотариуси са толкова дигитални и някой все още си искат бележка черно на бяло, затова ако сте решили да ползвате тази функция, първо се консултирайте с избрания нотариус по сделката.

Бъдещето и дигитализацията наистина вървят ръка за ръка, така че смело напред - търсете и изследвайте всяка нова възможност! Времето е пари, затова е важно доколкото можем да го пестим, като и улесняваме животите си ! 

Какво значи дигитален портфейл?

image

 Ако трябва да го дефинираме с няколко думи, то било нещо такова: 

"Приложение, което цели да замени до колкото може вашия физически портфейл, с дигитален такъв, достъпно за почти всеки смартфон " .

Истината обаче е, че дигиталните порфейли са нещо много повече от просто вашия физически портфейл. Тяхни прозводители или "девелъпъри" са Fintech компании, буквално от бъдещето. В интерес на недвижимите имоти, дигиталните портфейли са голямо улеснение. Освен основните функции, в някой от тях има и опции за плащане на местните данъци и такси. Това наистина е голям плюс не само за тези, които отдават под наем, а като цяло. 


Кога ни е  нужна агенция и кога не?  

При закупуването на недвижим имот, дори това да не е първа или втора сделка, е по-добре да се обърнем към съответен брокер или агенция. Следенето на пазара и новите оферти не е толкова лесно, колкото звучи, особено ако търсим да инвестираме в различни населени места. Съветът ми е да намерите брокер, с който  да си паснете, а не конкретна агенция.

Много хора наблягат на популярните имена в недвижимите имоти, като смятат, че ще се справят най-успешно със задачата, която е намирането на добър, инвестиционен имот. Но истината е, че не агенцията, а добрият и мотивиран брокер, ще намери най-доброто решение и съответно имот за вас.

При препродажба на имот е по-лесно да минете без комисионни, но отново зависи какъв е пазара и какво предлагате вие. Ако решите да купите директно от строител и сте си набелязали такъв, може просто да се свържете с него и отново ще избегнете комисионната. Но във всеки един случай, ако нямате нужното време и познания, просто го оставете на профисионалист.


image

Когато говорим за наем или по-скоро за управление на такъв, нуждата от брокер е почти сигурна. В по-големите градове, където се инвестира по принцип, забързаният начин на живот играе основна роля при търсенето и наемането на жилище. Затова там има и голям брой агенции, които се занимават предимно с наеми. Разбира се, по документалната част не са ви нужни кой знае какви умения. Повечето договори за наем са изложени в интернет и за тях не се минава при нотариус (такава е практиката, а не принципът).

Ако разполагате с достатъчно свободно време и имате нужните знания, можете сами да си промотирате имота, който отдавате под наем. Тук не става въпрос за една, две обяви на 2 седмици, а за намирането на точният клиент, което е по-трудното в случая.

 Ако сте истински инвеститор с по-сериозен капитал, най-вероятно бихте предпочели да се обърнете към професионалист и да бъдете една крачка напред.

Така че имайте предвид тези подробности, когато мислите дали да се обърнете към агенция. Във почти всеки случай може да избегнете агенция, но дали ще си струва нервите и безбройните часове в търсене на правилната оферта, вие избирате?!

 Автор: Божидар Божилов 




Гласувай:
3
0



Няма коментари
Търсене

За този блог
Автор: bozhilovi
Категория: Бизнес
Прочетен: 1564
Постинги: 3
Коментари: 2
Гласове: 3
Архив
Календар
«  Април, 2021  
ПВСЧПСН
1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930